房贷新政遏制房价上涨作用有限

10月，北京新建商品住房销售价格同比上涨17.8%。国家发展改革委、国家统计局近日对外公布这一数据后，立即引发市场各方广泛关注。尽管房价一路飙升，但记者采访发现，今年北京楼市的销售量并不能让人乐观，“金九银十”的传统销售旺季也出现了销量接连下挫的局面。对此，专家认为，9月底，央行等联合下发的房贷新政策并未能对北京房价上涨起到真正的遏制作用，目前北京楼市已进入新一轮“博弈”期。一方面买方心态已经稍微缓和，对后市先采取观望态度，不急于介入；另一方面卖方看好后市的心态也没有改变，对未来预期价格的“折现”意愿并没有降低，这使得北京部分地区房价出现了“空涨”现象。

与一手商品房销量下滑的情况相同，二手房市场销售状况也不令人乐观。根据北京房产中介21世纪不动产北京区域市场部统计显示：10月份北京二手商品房成交量环比9月份下降了23.9%，尤其大户型二手商品房下降趋势明显，环比下降25.3%。另据北京房产中介“链家地产”统计显示，受房贷紧缩政策的冲击，投资比例以及升级置业比例较高的区域，所受到的冲击较大，其中北京CBD、朝青、望京等投资客集中区域，成交量环比分别下降21%、15%、16%。

与成交量大幅下滑形成鲜明对比的是，进入2007年以来，北京房价一路飙升。北京市统计局对外公布的数据显示，前三季度，北京四环路以内住宅期房均价达到14744元/平方米，四至五环路为12655元/平方米，五至六环路为8529元/平方米，六环路以外为6079元/平方米。

为什么成交量在下跌房价却“一路高歌”呢？北京房产中介链家地产副总经理金育松认为，目前北京的房地产市场已经进入新一轮“博弈”期。他说，目前尽管开发商面临销售量萎缩，资金链条不断绷紧的局面，但面对当前房价还在继续快速上涨的现实，许多开发商不愿通过损失原先“捂盘”可以带来的超额收益，所以纷纷都会选择将未来的部分超额收益“折现”到现在的价格上，从而出现了开盘价或者报盘价屡创新高的局面。

而从房产消费者的层面来说，由于房贷政策的调整，投资购房门槛的提高和利息支出成本的明显上升，更为主要的是日益趋紧的房产调控，也让房产消费者感受到已经趋大的政策风险，观望情绪上升，接盘速度放缓。正是由于买卖双方对后市市场判断产生了分歧加剧的局面，所以房价出现了“空涨”。

记者调查发现，借着房价“空涨”的牵引，租赁市场的租金也是顺势而上。据“链家地产”统计显示，三季度京城普通住宅的租金价格为1890元/月，相比二季度的1780元/月增长了6.2%；三季度中高端住宅的租金为3990元/月，环比上涨3.4%，租金的价格和涨幅均处于历史的高点。特别是一些投资比例较大、有奥运和轨道支撑的典型区域，租金的价格涨幅更为显著，如工体、亚奥和中关村区域，三季度的中高端住宅租金分别达到了4130、4080和4100元/月，环比涨幅分别达到了10.4%、8.8%和8.8%，宋家庄、北苑等区域的普通住宅租金更是出现了15%左右的涨幅。

对于目前京城楼市的现状，北京大学房地产研究所所长陈国强说，成交量持续下滑而房价一路上涨，主要原因在于近两年北京并没有完成实际的土地出让计划，另外受宏观调控等政策影响，导致一些项目延迟上市，市场有效供给减少，而实际需求却强劲上涨，这必然导致价格的不断上涨。

陈国强告诉记者，目前政府的思路很明确，即加大供应量，但是这种调节具有滞后性，因为加大的供应量要在市场上形成有效的供应需要一年甚至更长的时间。他同时指出，目前国家出台的很多政策初衷都是好的，但是在具体的落实中却受到很多因素的影响，政策效果并没有达到预期的目标。比如最近出台的房贷新政，由于各家银行对政策的实施有不同的理解并采取了不同的执行方式，这实际上抵消了政策的实际效果。

“实际上，现在针对房地产市场的调控政策是多管齐下的，并形成了一个政策体系，但在实际执行过程中每一个单一政策都会遇到市场实施环境的消化或者抵消，这是近几年经常遇到的情况，这必然致使好多政策很难发挥其应有的作用。”陈国强补充说，当前并不是缺少政策，而是缺少执行力度和实施决心，怎么样来真正地执行和落实既有政策才是问题的关键。